30.03.2012
Индивидуальное жилищное строительство на земельном участке в г. Старый Оскол
Е.Н. Афонина
Главный архитектор проекта
ООО «М.Градо»
«Индивидуальное жилищное строительство на земельном участке в г. Старый Оскол».
Цель статьи.
Основная цель статьи - помочь индивидуальному застройщику понять, какими должны быть его дальнейшие действия, если он имеет землю под индивидуальное жилищное строительство в собственности (или с ним заключен договор аренды на землю) и как начинать строительство? В данной статье постараюсь ответить на этот вопрос.
Для начала объясню следующие термины.
Застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан жилищем, путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет (СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»).
Понятие "индивидуальное жилищное строительство" резко ограничивает круг субъектов рассматриваемых правоотношений. Так, со стороны заказчиков строительства, могут выступать только физические лица. Это дает дополнительные возможности для широкого применения законодательства о защите прав потребителей.
В России индивидуальное жилищное строительство в настоящее время набирает обороты. Популярность этого вида застройки объясняется политикой государства – строительство индивидуального жилого дома поощряется, поддерживается в виде обеспечения территорий, предназначенный для индивидуального строительства, документацией территориального планирования, разработкой системы кредитования, нормативной базой.
Преимущество проживания в индивидуальном жилом доме следующие:
1. Возможность выбора архитектурно – пространственной структуры и конструктивно – планировочного решения, отвечающие запросам и финансовым возможностям конкретной семьи и возможность учесть интересы конкретных ее членов.
2. Проживание семьи в тесной связи с природным окружением, обустройство своего земельного участка по своему вкусу.
3. Достижение комфорта проживания за счет уровня инженерного обеспечения, соответствующего уровню многоэтажной городской среды.
4. Обособленность проживания, независимость, отсутствие подъездов, лифтов, мусоропроводов.
Сегодня проживание в индивидуальном жилом доме – это признак достатка и статуса. Но прежде, чем воплотить свою мечту в жизнь и стать счастливым обладателем индивидуального жилого дома, перед началом строительства, необходимо пройти процедуру получения градостроительного плана земельного участка (далее по тексту ГПЗУ) и разрешение на строительство.
К сожалению, среди индивидуальных застройщиков бытует мнение о том, что если «я обладаю участком, то на нем могу построить все, что захочу, где захочу и как хочу» - является типичным заблуждением. Да, действительно, я могу возвести жилой дом, гараж и хозяйственные постройки на своем участке, но только в пределах определенных параметров, соблюдая нормативные отступы от границ участка. Здания можно возводить определенной высоты (не более трех), постройки должны соответствовать разрешенным видам строительства, которые прописаны в Правилах землепользования и застройки для г. Старый Оскол. Даже посадка деревьев осуществлять необходимо с нормативными отступами (например от фундаментов строений, если деревья с раскидистой кроной необходимо отступать 5 м, иначе корни могут повредить фундаменты, а крона затемнить помещения).
Для того, чтобы выполнить все перечисленные выше условия, нормы, регламенты, определенные законом, до начала строительства и проектирования необходимо получить градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.
В недалеком прошлом, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо было предъявлять проектную документацию на жилой дом. В настоящее время для получения разрешения на строительство этого не требуется.
Получение градостроительного плана земельного участка.
Градостроительный план земельного участка (далее по тексту ГПЗУ)— вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Введение такого документа, позволяет перенести основную часть согласований на предпроектную стадию, сократить сроки проектирования и продолжительность инвестиционного цикла, избежать ошибок при размещении зданий на участке, соблюдать нормативные отступы и расстояния, выполнять установленные регламенты. Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Приказом Министерства регионального развития № 207 от 10 мая 2011 г. На чертеже градостроительного плана земельного участка указываются:
- схема расположения земельного участка в окружении смежно расположенных земельных участков (ситуационный план);
- границы земельного участка и координаты поворотных точек;
- красные линии;
- обозначение существующих (на дату предоставления документа) объектов капитального строительства, объектов незавершенного строительства и их номера по порядку, в том числе не соответствующих градостроительному регламенту, если таковые имеются);
- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта капитального строительства, за пределами которых запрещено строительство;
- границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд и номера этих зон по порядку (на основании документации по планировке территории, в соответствии с которыми принято решение о выкупе, резервировании с последующим выкупом);
- места допустимого размещения объекта капитального строительства;
- информация об ограничениях в использовании земельного участка (зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные, водоохранные зоны и иные зоны, если таковые имеются);
- границы зон действия публичных сервитутов (при наличии);
- требования к назначению, параметрам и размещению объектов капительного строительства на указанном земельном участке;
- информация о всех, предусмотренных градостроительным регламентом, видах разрешенного строительства.
Разрешение на строительство.
Для того чтобы построить любой индивидуальный жилой дом, необходимо получить очень важный документ – разрешение на строительство. Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Градостроительный кодекс РФ позволяет застройщику индивидуального жилого дома на одну семью, при высоте объекта не более трех этажей (за нулевую отметку принимается пол первого этажа, исключая цокольный и подвальный этажи), получить разрешение на строительства без предъявления проекта жилого дома.
Где получают градостроительный план и выдается разрешение на строительство?
Согласно действующему законодательству в г.Старый Оскол, разрешение на строительство выдается уполномоченным органом, которым является Управление архитектуры и градостроительства (далее УАиГ), расположенный по адресу г. Старый Оскол, ул. Революционная, д. 48 (недалеко от здания администрации городского округа). Документы принимаются ежедневно, кроме пятницы с 8.30-12.30 в кабинете №9.
Для получения градостроительного плана и получения разрешения на строительство необходимо представить в УАиГ следующие документы:
1. Заявление на имя Главы администрации, согласно установленного образца.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок:
- свидетельство о собственности на земельный участок или договор аренды;
- договор купли – продажи земельного участка (постановление о выделении участка).
3. Кадастровый план земельного участка.
4. План земельного участка с размерами всех его сторон (из межевого дела).
5. Адресная справка (для села и новых участков).
6. Технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (свет, газ, вода), или договоры, или справки о возможности подключение к указанным сетям.
7. Техпаспорт БТИ для частного сектора, (предоставляется только для реконструкции и завершения недостроя), на вновь возводимые жилые дома не предоставляется.
8. Паспорт гражданина Российской федерации с пропиской, или паспорта всех дольщиков (+ксерокопии паспорта с пропиской).
Для застройщиков в районах, принадлежащих Белгородской ипотечной корпорации, такие как: Казацкий, Научный центр, Пушкарские Дачи, Сосенки, Северный, Озерки, Обуховка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и получения разрешения на строительство предоставляется:
1. Заявление на имя Главы администрации согласно установленного образца.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок:
- свидетельство на земельный участок (договор аренды);
- договор купли – продажи земельного участка (постановление о выделении участка).
3. Кадастровый план земельного участка.
4. Паспорт гражданина Российской федерации с пропиской, или паспорта всех дольщиков (+ксерокопии паспорта с пропиской).
Получение градостроительного плана услуга платная. Стоимость ГПЗУ фиксированная и составляет 1500руб. На получение ГПЗУ потребуется срок – 1 месяц.
Разрешение на строительство выдается УАиГ бесплатно. В течение 10 дней с момента направления заявления (после проводится проверка представленных документов и выдается разрешение на строительство). Документы подаются лично, либо через доверенное лицо, при этом доверенность необходимо оформить и заверить у нотариуса.
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на десять лет. Даже если вы продадите участок другому лицу, срок действия разрешения на строительство сохраняется.
Отказать в выдаче разрешения на строительство могут из-за отсутствия необходимых документов, или при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде. После получения разрешения на строительство, можно приступать к строительству жилого дома.
подведя итог...
Чтобы построить дом, необходимо иметь, наряду с материальными и техническими возможностями, четкое представление о том, каким ему быть (сколько комнат, сколько этажей, будет ли он с мансардой, чердаком, подвалом, гаражом), как расположить дом на участке и как его оборудовать, из чего и как построить. Самое главное, что необходимо выполнить при строительстве дома – это принятие таких конструктивных решений, которые обеспечат надежность вашего дома и обеспечат безопасное проживание семьи. И здесь Вам могут помочь наши высококлассные специалисты.
Специалисты ООО «М.Градо» помогут разработать проект жилого дома, в котором будут учтены все пожелания застройщика, перепланировать типовой проект под ваши запросы, оказать консультативную помощь.
Е.Н. Афонина
Главный архитектор проектов ООО «М.Градо»
